In veel woningcorporaties wordt de volgorde van investeringen sterk beïnvloed door onderhoudsdruk. Dat is logisch. Technische problemen zijn zichtbaar, concreet en voelen urgent. Een slecht dak wacht niet.

Strategische opgaven werken anders. Vraagstukken rondom betaalbaarheid, verduurzaming en leefbaarheid ontwikkelen zich geleidelijker, terwijl juist die opgaven bepalend zijn voor de portefeuille van de toekomst. Daar ontstaat een spanningsveld dat we bij veel corporaties terugzien: technische urgentie verdringt strategische urgentie.

Waarom dit in de praktijk gebeurt

Het MJOP is concreet. Een dak dat vervangen moet worden of kozijnen die slecht worden, vragen direct aandacht. Strategische doelen zijn abstracter en spelen vaak op langere termijn.

Daardoor ontstaat in veel organisaties dezelfde dynamiek: projecten worden gekoppeld aan onderhoudsmomenten, omdat dat efficiënt voelt. Op complexniveau klopt dat vaak. Op portefeuilleniveau niet altijd.

De actualiteit versterkt dat effect. Met de nieuwe beleidswaarde-methodiek komt de kwaliteit van woningen nog nadrukkelijker in beeld bij de waardering van de portefeuille. Daarmee komt ook de kwaliteit van het MJOP nadrukkelijker onder een vergrootglas te liggen. Dat is begrijpelijk, maar vergroot tegelijkertijd het risico dat onderhoudsdruk een steeds dominantere rol krijgt in de prioritering van investeringen.

Juist daarom wordt het belangrijk om onderscheid te maken tussen onderhoudsbudgetten en strategische investeringen. Werken met afzonderlijke begrotingen kan helpen om keuzes explicieter en transparanter te maken.

Een herkenbaar voorbeeld

Een corporatie wil versneld sturen op betaalbaarheid en verlaging van energielasten. Tegelijkertijd staat in het MJOP een groot aantal portiekflats gepland met hoge onderhoudsdruk.

De logische reflex is om daar direct verduurzaming aan te koppelen.

Maar tijdens analyse blijkt dat energiearmoede zich vooral concentreert in een aantal eengezinswoningen. Bewoners hebben daar relatief hoge energielasten ten opzichte van hun inkomen. De maatschappelijke impact van investeren in deze woningen is mogelijk groter, maar omdat het onderhoud technisch nog enkele jaren vooruit kan, krijgen ze minder prioriteit.

De onderhoudsplanning bepaalt dan feitelijk de investeringsvolgorde, niet de strategie.

Nog een voorbeeld: warmtenetten versus onderhoudsplanning

Hetzelfde spanningsveld zien we bij de aanleg van warmtenetten.

Corporaties hebben vaak beperkte invloed op waar en wanneer een warmtenet wordt gerealiseerd. Tegelijkertijd wordt wel verwacht dat woningen op het juiste moment klaar zijn voor aansluiting.

Dat betekent dat isolatiemaatregelen soms eerder nodig zijn dan het MJOP voorschrijft. Strategisch gezien is versnellen logisch. Vanuit onderhoudsperspectief niet altijd.

Ook hier ontstaat dezelfde vraag: volgt de investeringsvolgorde de strategie, of de onderhoudsplanning? Juist daarom vraagt vastgoedsturing om meer dan alleen een MJOP. De afweging moet plaatsvinden op meerdere thema's tegelijk: betaalbaarheid, duurzaamheid, leefbaarheid, doelgroep en kwaliteit.

Wat helpt?

Corporaties die meer grip hebben op vastgoedsturing maken meestal drie dingen expliciet:

• welke strategische doelen prioriteit hebben
• hoe investeringen bijdragen aan portefeuilledoelen
• wanneer bewust wordt afgeweken van de strategische koers

Daarmee wordt onderhoud geen doel op zich, maar onderdeel van een bredere afweging.

Vastgoedsturing gaat over prioriteren

Vastgoedsturing draait uiteindelijk niet om het plannen van onderhoud, maar om het stellen van prioriteiten. Juist op het drukke kruispunt tussen strategie en uitvoering wordt bepaald welke portefeuille ontstaat.

Het Drukste Kruispunt

Het Drukste Kruispunt is een rubriek van Republiq op LinkedIn over de keuzes die samenkomen in vastgoedsturing. Van onderhoud en financiën tot leefbaarheid, verduurzaming en strategie: juist op dat kruispunt wordt bepaald welke portefeuille ontstaat.

‍