De Tramkade in ’s-Hertogenbosch heeft de afgelopen tien jaar een heel eigen identiteit ontwikkeld en is niet meer weg te denken uit het stadsbeeld. Makers, ondernemers, culturele initiatiefnemers en bezoekers hebben van het voormalige industriegebied een plek gemaakt die niet eenvoudig opnieuw te ontwikkelen is. De ambitie voor de toekomst is daarom niet om iets volledig nieuws te creëren, maar om voort te bouwen op wat er al is en de kwaliteiten van de plek verder te versterken.

Daar zit meteen de complexiteit van deze gebiedsontwikkeling: nieuwe functies en gebouwen moeten ruimte krijgen, terwijl de bestaande gebruikers én de community die hier in de afgelopen tien jaar is ontstaan onderdeel blijven van het gebied. Juist de mensen en organisaties van het eerste uur hebben mede bepaald wat de Tramkade nu is. Tegelijkertijd spelen er vraagstukken rondom erfgoed, energie, tijdelijke huisvesting en verschillende ontwikkelaars die ieder aan een deel van de Tramkade werken. De opgave is dus niet kiezen tussen vernieuwing of behoud, maar zorgen dat beide elkaar versterken.

Voortbouwen op wat er al is

Bij gebiedsontwikkeling gaat de aandacht al snel naar de toekomst: welke gebouwen komen er, welke functies krijgen een plek en hoe ziet het gebied er straks uit? Op de Tramkade is het minstens zo belangrijk om eerst goed te begrijpen welke kwaliteit er nu al aanwezig is.

De afgelopen tien jaar waren een experiment. In deze periode is een mix ontstaan van cultuur, ondernemerschap, makers en ontmoeting. Die identiteit zit niet alleen in het industriële erfgoed, maar vooral in het gebruik van het gebied en in de mensen en organisaties die er actief zijn.

Dat maakt vastgoed hier nadrukkelijk een middel en geen doel op zich. Nieuwbouw, renovatie en nieuwe functies moeten iets toevoegen aan de plek die al is ontstaan. Behoud betekent daarbij niet dat alles hetzelfde moet blijven. De Tramkade moet zich juist verder kunnen ontwikkelen, maar wel op een manier die voortbouwt op de bestaande kwaliteiten en deze waar mogelijk versterkt.

Vijf kavels, maar uiteindelijk één gebied

Om ruimte te bieden aan verschillende ideeën en partijen is het gebied verdeeld in meerdere kavels. Inmiddels zijn voor vijf kavels ontwikkelaars geselecteerd. Voor kavel 9, de Kaaihallen, werd eerder al bekend dat onder meer Maarten Baas bij de ontwikkeling betrokken is. Recent zijn ook voor vier andere gebouwen partijen geselecteerd die ieder op hun eigen manier bijdragen aan de volgende fase van de Tramkade.

De keuze voor verschillende ontwikkelaars past bij het karakter van de Tramkade. Daarbij is bewust ruimte voor zowel professionele ontwikkelaars als gelegenheidsontwikkelaars, waaronder huidige gebruikers die zelf een rol pakken in de verdere ontwikkeling van het gebied. Dat helpt om de diversiteit van de Tramkade te behouden, maar maakt de regie ook complexer. Iedere partij werkt aan een eigen gebouw, programma, planning en ontwerp, terwijl al die plannen uiteindelijk één gebied moeten vormen en geen verzameling losse eilandjes.

Daar ligt een belangrijke rol voor de gemeente: regie voeren op de samenhang én partijen faciliteren om binnen gezamenlijke kaders hun eigen plan te ontwikkelen. Daarvoor is een overkoepelend Gebiedspaspoort Tramkade opgesteld. Dit vormt het kader voor de gebiedsontwikkeling als geheel. Voor de afzonderlijke kavels worden vervolgens kavelpaspoorten opgesteld, waarin de uitgangspunten per locatie verder worden uitgewerkt.

De vraag is daardoor niet alleen of iedere kavel op zichzelf goed wordt ontwikkeld, maar vooral hoe de verschillende ontwikkelingen elkaar versterken. Sluiten functies op elkaar aan? Wat betekenen verschillende bouwfasen voor bestaande gebruikers? En blijft de diversiteit die de Tramkade nu kenmerkt ook zichtbaar wanneer de afzonderlijke plannen steeds concreter worden?

De winkel blijft open tijdens de verbouwing

Een extra uitdaging is dat de Tramkade tijdens de ontwikkeling gewoon in gebruik blijft. Oftewel: de winkel blijft open tijdens de verbouwing.

De ontwikkeling vindt daarom gefaseerd plaats. Wanneer een gebouw wordt aangepakt, moet bijvoorbeeld worden bekeken waar huidige gebruikers tijdelijk terechtkunnen en hoe activiteiten elders op het terrein zo veel mogelijk doorgaan. Tijdelijke huisvesting is daarmee geen los praktisch vraagstuk, maar onderdeel van de gebiedsontwikkeling zelf.

Daarnaast spelen er bredere onderwerpen rondom een Rijksmonument, industrieel erfgoed, energie- en warmtevoorziening, parkeren en de ligging aan de Dieze. Sommige oplossingen kunnen binnen het gebied worden georganiseerd, terwijl andere juist samenhangen met ontwikkelingen in de rest van de Spoorzone of daarbuiten.

Dat maakt de ontwikkeling allesbehalve lineair. Op de ene plek worden al concrete plannen uitgewerkt, terwijl elders nog onderzoeken lopen of afspraken moeten worden gemaakt. De kunst is om bij al die afzonderlijke stappen steeds zicht te houden op het geheel.

Perspectieven, wensen en belangen bij elkaar brengen

Bij een gebiedsontwikkeling als deze komen veel disciplines samen. Financiële, juridische, stedenbouwkundige, landschappelijke en erfgoedkundige culturele vraagstukken hebben allemaal invloed op dezelfde keuzes. Daarnaast zijn er ontwikkelaars, huidige én toekomstige gebruikers en bestuurlijke en politieke belangen.

Iedere partij kijkt vanuit een eigen perspectief naar het gebied en brengt eigen wensen en belangen mee. Dat betekent dat een oplossing zelden vanuit één invalshoek kan worden beoordeeld. Een stedenbouwkundig aantrekkelijke keuze moet ook financieel en juridisch uitvoerbaar zijn én rekening houden met functies die belangrijk zijn voor de Tramkade of de stad als geheel. Een planning die voor een ontwikkelaar logisch is, kan grote gevolgen hebben voor een bestaande gebruiker. En een keuze die op gebouwniveau goed uitpakt, kan minder goed aansluiten op de bedoeling voor het gebied als geheel.

De complexiteit zit daarom niet alleen in het aantal onderwerpen, maar vooral in de onderlinge afhankelijkheid ervan. Goede regie vraagt dat die perspectieven niet na elkaar worden afgehandeld, maar voortdurend in samenhang worden bekeken.

Karakter behouden is meer dan erfgoed bewaren

Bij het behouden van identiteit wordt al snel gedacht aan gebouwen. Dat is op een plek met zoveel industrieel erfgoed vanzelfsprekend belangrijk, maar het is maar een deel van het verhaal.

Het karakter van een gebied zit ook in de functies, activiteiten en mensen die er betekenis aan geven. Een karakteristiek gebouw kan zorgvuldig worden gerestaureerd, terwijl de identiteit van de plek toch verdwijnt als het gebruik volledig verandert. Andersom kan nieuwbouw prima onderdeel worden van een gebied met een sterke identiteit, zolang programma, gebruik en ontwerp aansluiten op wat die plek bijzonder maakt.

Daarom gaat de opgave op de Tramkade niet over het bevriezen van de bestaande situatie. De vraag is juist hoe het gebied verder kan groeien zonder dat alles wat in de afgelopen tien jaar is opgebouwd onderweg verloren gaat. Nieuwe ontwikkelingen moeten ruimte krijgen en tegelijkertijd bijdragen aan het behoud en de versterking van de identiteit van de Tramkade én iets toevoegen aan de stad als geheel.

De volgende fase wordt steeds concreter

Met de selectie van ontwikkelaars voor vijf kavels is daarin een belangrijke stap gezet. De eerste beelden geven een indruk van de richting van de plannen, maar het zijn nog geen definitieve ontwerpen. De komende periode worden deze verder uitgewerkt en wordt ook steeds duidelijker hoe de verschillende plannen zich tot elkaar gaan verhouden.

Daarmee verschuift de aandacht steeds meer van de afzonderlijke kavels naar de samenhang tussen de panden, de gebruikers en de buitenruimte. Juist die combinatie bepaalt uiteindelijk hoe de Tramkade als geheel functioneert. Gebouwen en buitenruimte zijn daarbij geen doel op zich, maar moeten het gebruik en de mensen die er komen, werken en verblijven zo goed mogelijk faciliteren.

Uiteindelijk is daarom niet alleen de vraag of ieder gebouw afzonderlijk goed wordt, maar vooral of al die keuzes samen één herkenbaar en goed functionerend gebied opleveren. Een gebied dat zich verder heeft ontwikkeld zonder zijn eigenheid kwijt te raken.

Er mag de komende jaren dus best veel veranderen. De uitdaging is dat de Tramkade daarna nog steeds als de Tramkade voelt.

Vragen over complexe gebiedsontwikkeling?

De Tramkade laat zien dat projectleiding bij complexe gebiedsontwikkeling verder gaat dan planning en voortgang. In opdracht van Gemeente ’s-Hertogenbosch brengt Republiq hier disciplines, ontwikkelaars en gebruikers bij elkaar, bereidt keuzes voor en bewaakt de samenhang tussen de verschillende onderdelen van het gebied. Werk je aan een vergelijkbare opgave met erfgoed, bestaande gebruikers en uiteenlopende belangen? We denken graag mee over de regie en organisatie ervan.

Neem contact op

De beelden geven een eerste indruk van de plannen en worden de komende periode verder uitgewerkt. Beelden: buro de ville | architecten van hier & Buro Kade.

‍