Voor Wetland Wonen is vastgoedsturing meer dan een technische exercitie: het is een middel om maatschappelijke doelen waar te maken. In de nieuwe portefeuillestrategie legt de corporatie de basis voor gasloos wonen, meer nieuwbouw en een duurzame toekomst voor haar huurders. “Onze omgeving verandert snel,” zegt beleidsadviseur assetmanagement Jochem Deen. “Juist daarom moet je voortdurend bijsturen, data benutten en de strategische koers vertalen naar concrete, uitvoerbare stappen.”
“De aanleiding om onze portefeuillestrategie te willen verbeteren, is dat wij vanuit onze vaste beleidscyclus tweejaarlijks de portefeuillestrategie herijken,” begint Jochem het gesprek. “Ook vernieuwen we de strategie elke vier jaar volledig. Dit doen we om onze portefeuillestrategie up-to-date te houden. Dit geeft duidelijkheid aan onze huurders, stakeholders en de omgeving over wat we willen en kunnen leveren in de komende tien jaar. Het landschap waarbinnen we werken verandert snel, zowel op het gebied van techniek als op dat van wet- en regelgeving, de markt én financiën. Je moet daarop inspelen en het periodiek actualiseren van de strategie is dan essentieel.”
Het realiseren van nieuwe woningen en het verduurzamen van de bestaande voorraad zijn volgens Jochem dé uitdagingen van de Vollenhoofse corporatie: “Als het gaat om nieuwbouw, dan is concreet de uitdaging het vinden van voldoende nieuwbouwkavels in onze gemeenten. Vooral in Zwartewaterland blijkt dat lastig. Bij verduurzaming gaat het vooral om het inzetten van de juiste technieken en stappen voor het gasloos maken van onze woningen. Daarbij vormt netcongestie een belangrijk risico.”
“De komende jaren hebben we een nieuwbouwopgave gepland van zo’n 400 tot 600 woningen tot 2035,” licht Jochem toe. “Met de portefeuillestrategie 2025-2035 hebben we ook een routekaart gemaakt voor het gasloos maken van de portefeuille in 2050, iets nieuws voor Wetland Wonen. Betaalbaarheid van onze woningen en een leefbare woonomgeving zijn voorwaardelijk en koppelen we bewust aan onze nieuwbouw en verduurzamingsopgave. We zien gelukkig zien we geen grote concentratie van leefbaarheidsproblemen in onze kernen. Dat heeft ook wel te maken met ons werkgebied: we zien dat in onze regio mensen meer naar elkaar omkijken dan in bijvoorbeeld een grote stad. Dat moeten we koesteren, maar ook aandacht aan schenken zodat het niet verloren gaat, die zorg hebben we namelijk wel."
Wetland Wonen is een kleinere corporatie met ongeveer 3.500 woningen. Op de vraag of dat extra uitdagingen met zich meebrengt als het gaat om portefeuillebeheer, zegt Jochem: “Ik denk dat dit zowel voor- als nadelen heeft. Een voordeel is dat we redelijk slagvaardig en wendbaar zijn door onze omvang. Daarentegen staat dat we met een relatief kleine personele bezetting toch veel expertise moeten verzamelen om de juiste besluiten te nemen.”
Op de vraag wat er verder intern voor nodig is om tot een gedegen strategie te komen, vertelt Jochem: “Dat vraagt om een projectmatige aanpak met een duidelijk stappenplan waarbij helder is welke informatie wordt beoordeeld en wie tijdens de stappen worden meegenomen. De belangrijkste stakeholders in het proces moeten tijdig worden betrokken. Denk aan het MT, de RvC en de huurdersvereniging, maar ook aan gemeenten en ketenpartners. Je kunt zelf met een klein aantal mensen snel iets op papier krijgen, maar het gaat er vooral om dat er een breed gedragen strategie komt waarbij iedereen voldoende betrokken is. Zo hebben wij met de RvC een themasessie belegd waarbij we de belangrijkste dilemma’s hebben besproken, en daarin samen de koers hebben bepaald. Dit helpt de neuzen in de goede richting te krijgen en maakt het makkelijker om later sneller door te pakken.”
Een van de partners waar Wetland Wonen nauw mee samenwerkt om betere beslissingen te nemen, is Republiq. “Republiq heeft ons in 2021 geweldig geholpen met het opzetten van een professionele en volledige portefeuillestrategie,” blikt Jochem terug. “Deze is in 2023 en 2025 doorgezet waarbij we zelf ook steeds meer aan het roer van dit proces staan. Republiq is heel sterk in het vertalen van analyse naar praktische conclusies en maatregelen, wat helpt met het bepalen van de strategie. Door deze samenwerking staat onze portefeuillestrategie nu als een huis. We kunnen onze partners heel goed uitleggen wat we willen en kunnen bereiken als het gaat om nieuwbouw en verduurzaming, in samenhang met betaalbaarheid en leefbaarheid.”
“De kracht van Republiq zit vooral in het analyseren van grote hoeveelheden data, het bepalen van normen en de vertaling van data en conclusies naar concrete doelen die we gezamenlijk bepalen. In het vastgoedsturingsproces gebruiken we enorm veel soorten data, bijvoorbeeld voor de analyse van onze omgeving als het gaat om markt en vraag en aanbod. We analyseren de bestaande portefeuille als het gaat om de energieprestaties, de MJOB wordt daarnaast gelegd en ook de leefbaarheidsproblemen worden met die kaarten vergeleken. Dat geeft ons extra inzicht en helpt enorm bij het maken van heldere keuzes.”
Wanneer Jochem gevraagd wordt tot welke nieuwe inzichten Wetland Wonen zoal is gekomen met de nieuwe portefeuillestrategie, vertelt hij: “We hebben bij onze laatste strategie concreet ingezet op het gasloos maken van onze woningvoorraad. Dat was echt een verandering ten opzichte van de vorige strategie. Daarbij zijn we ook anders gaan sturen. Voorheen stuurden we primair op de CO2-reductie en secundair op energielabels. Nu sturen we primair op de energievraag en daarnaast op energielabels en CO2-reductie. Daarbij blijft onze aanpak ‘van slecht naar goed’ wel de rode draad, waarbij we ons eerst richten op de oudste woningen.”
“De komende jaren zal een groot deel van onze aandacht uitgaan naar nieuwbouw,” blikt Jochem vooruit. “Daarnaast willen we een professionaliseringsstap maken bij de voorbereiding van de verduurzamingsprojecten. De verduurzaming is nu op maatregelenniveau en output bepaald, maar we willen een volgende stap maken met het ontwikkelen van variantenstudies, samen met onze ketenpartners. Hiermee werken we op basis van opdracht vanuit de portefeuillestrategie verschillende scenario’s uit, in combinatie met een beoordeling van de MJOB’s en scherper gestelde budgetten. Oftewel: van normen toewerken naar raming en uiteindelijk naar begroting- en projectbudget. Zo bouwen we stap voor stap aan een toekomstbestendige portefeuille waarin elke investering aantoonbaar bijdraagt aan betaalbaar, duurzaam en prettig wonen voor onze huurders.”
Jochem Deen van Wetland Wonen
